Alternatif Gayrimenkul Yatırımları: Otopark Yatırımları ve Finansman Modelleri

Otopark Yatırımları ve Finansman Modelleri

Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi  [email protected]

Otopark yatırımları, kamu yöneticileri için, konut/ ticari mülk sahipleri için, araç sahipleri için, gayrimenkul geliştiricileri için ayrı anlamlar taşımaktadır.  İlgili yatırımlar, ulaşım ve trafik açısından yararlı olması gibi, aynı zamanda ekonomik açıdan da işletmeci ve yatırımcılar için kazanç sağlayıcı, düzenli nakit girişi sunması beklenen, alternatif gayrimenkul yatırım aracı olarak da değerlendirilebilecek, bir yatırım projesidir. Dolayısıyla, otoparkların yalnızca bir hizmet olarak değil, aynı zamanda bir işletme olarak yönetilmesi önemlidir. Bu açıdan değerlendirildiğinde otopark alanı işletme planları araç park alanları analiz bölgelerine kurgulanan araç park alanı alt bölge ve bölgelerine ait yatırımcı, işletmeci ve kullanıcı boyutunda ele alınarak ücretlendirme, zaman ve finansal kaynak geliştirilmesi politikalarına yönelik hususları içermelidir.

Otopark yatırımlarının finansmanında;

A- İçsel Kaynak Çözümlerinin ve

B- Dışsal Kaynak Çözümlerinin kullanılabileceğini belirtmek gerekir.

Finansal kaynak planlaması kapsamında kullanılabilecek “içsel kaynak çözümleri”, yerel yönetim ve özel sektör işbirliği çerçevesinde hayata geçirilebilecek olan uygulamalar şeklinde değerlendirilebilinir. Bu kapsamda,

1. Yap-İşlet-Devret (YİD);
2. Yap-İşlet (Yİ);
3. Tasarla-Yap-Finansla-İşlet (TYFİ);
4. Yap-Sahiplen-İşlet-Devret (YSİD);
5. Yap-Sahiplen-İşlet (YSİ);
6. Yap-Kirala-İşlet-Devret (YKİD) ve
7. Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖSO) gibi yaklaşımlar öne çıkmaktadır.

Burada belirtilen uygulamalar içerisinde içsel finansman modeli olarak otopark yatırımları için “Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖSO)” öne çıkmaktadır. Kamu Özel Sektör Ortaklığı (KÖSO); özel sektör ve kamunun, kamu altyapı projelerini ortaklaşa yürütmesi olarak tanımlanır. Bu tip projelerde devlet ve özel firma; yatırım, risk, finansman, sorumluluk ve kar gibi konularda paylaşım içindedir. Kamu ve özel sektörün ortaklığa gitmesinin amacı, iki tarafın da sahip olduğu avantajları ortak bir projede kullanabilmesidir. Her farklı projede tarafların üstleneceği roller farklı olabilir. Bazı ortaklıklarda özel sektör firması hizmetin verilmesinde hâkim rol oynarken, bazen sadece inşaatın yapılması ve finansman sağlanmasında öne çıkabilir. Bu tip ortaklıklar yoluyla, kamu altyapı yatırımları ve kamu hizmetlerinin sağlanmasında, tasarım, finans, inşaat, işletme ve bakım faaliyetlerinde verimlilik artışı sağlanmış olur. Diğer taraftan, kamu özel sektör ortaklığı projeleri içerisinde gerçekleştirilecek otopark yatırım projelerinin iki ana sorun ile karşı karşıya kaldığı görülmektedir:

1. Trafik denetimi eksikliği ve
2. Yol üstü ücretsiz parklanma.

Belirtilen iki ana sorun, özel otoparkların beklenen nakit akışlarının proje öngörülerinden sapmasına neden olmaktadır. Bu durum, projelerin geri dönüş sürelerinin uzamasını ve yatırımcının beklediği karlılığı elde edememesini ortaya çıkarmaktadır. Bu nedenle otopark yatırımlarında özel sektör yatırımcılarının isteksiz davranması söz konusu olabilmektedir.

İçsel kaynak çözümleri kapsamında değerlendirilmesi gereken bir diğer önemli uygulama “otopark tapusu” dur. Kat mülkiyet tapusuna benzer nitelikte araç otopark mülkiyet tapusu çıkartılarak, bunların sadece o bölgede yaşayan haneler tarafından değil, aynı zamanda gayrimenkul sektöründeki yatırımcılar tarafından da satın alınabilecek bir finansal araç haline getirilmesi sağlanabilir. Bu sayede hem otopark yatırımları alternatif bir gayrimenkul yatırım aracı olarak değerlendirilir hem de gayrimenkul değerleme firmaları açısından önemli ve yeni bir işkolu yaratılması sağlanır.

Yerel yönetimler ya da özel sektör işletmecileri yeni otopark yatırımlarının kaynak planlamasında dışsal kaynak çözümleri kapsamında sermaye piyasası araçlarını kullanabilirler. Bu doğrultuda değerlendirilebilecek “dışsal kaynak çözümleri” ise;

1. Tahvil-Finansman Bonosu-Sukuk (Kira Sertifikası) gibi temel borçlanma araçlarının ihracı olabileceği gibi, otopark yatırımcıları
2. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı-Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şeklinde kurumsallaşıp halka arz yoluyla yatırımcılardan kaynak ihtiyacını da sağlayabilirler.

Burada belirtilen uygulamalar içerisinde dışsal finansman modeli olarak otopark yatırımları için ülkemiz koşullarına uygun, yasal altyapıya sahip şekliyle “Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” modelinin öne çıktığı söylenebilir. Ülke örnekleri incelendiğinde de -örneğin İngiltere, Kıta Avrupası, Amerika Birleşik Devletleri, Uzakdoğu Ülkelerinde- otopark işletmecilerinin gayrimenkul yatırım ortaklıkları şeklinde kurumsallaştığı görülmektedir.

Burada ifade edilen ve altyapı hizmet ve yatırımlarının finansmanı için kullanılabilecek araçlardan olan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, hisse senetlerini halka arz edip borsada işlem görerek veya hisse senetlerini yatırımcılara doğrudan satarak fon temin eden ve altyapı projelerine yatırım yapan bir anonim şirkettir. Altyapı yatırım ve hizmetlerine ve bunlara ilişkin projelere yatırım yapan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına çeşitli vergi avantajları da sağlanmıştır. İlgili kurumlar, kurumlar vergisinden muaftır; hisse senetlerini satın alan yatırımcılarının ise elde edecekleri temettülerde stopaj sıfırdır.

Dışsal kaynak yapıları hayata geçirilirken, sermaye piyasasını kullanarak yatırımcı bilincinin oluşması, yatırımcılara otopark aidiyet duygusunun kazandırılması ve toplumda otopark kültürünün yaygınlaştırılması da hedeflenmektedir. Diğer taraftan bu sayede özellikle yerel yönetimlerin otopark alanları için ayırmış olduğu bütçesini başka alanlarda kullanma imkânına kavuşturması da sağlanmaktır. Son olarak yatırımcı kurum ve kuruluşlar, otopark alanı finansmanı için dışsal kaynak kullanılacaklar ise, banka kredisi ile finansmana kıyasla sermaye piyasalarından uygun maliyetle kaynak bulma imkânları elde edebileceklerdir.