Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
E. Öğretim Görevlisi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
[email protected]
ÖZET:
Değerli Konut Vergisi 2026: Mükellefiyet ve Hesaplama Yöntemleri
2026 yılı için Türkiye’deki mesken nitelikli taşınmazlar için değerli konut vergisi uygulamasında, 2025 yılı için belirlenen bina vergi değeri olan 15.709.000 TL’nin %12.745 artışıyla 17.711.000 TL’yi aşan konutlar, değerli konut vergisine tabi olacak. Vergi beyannameleri, 20 Şubat 2026’ya kadar verilmeli, ilk taksit ise 28 Şubat 2026’ya kadar ödenmelidir.
Mükellefiyet Başlangıcı
Değerli konut vergisi mükellefiyeti, taşınmazın bina vergi değerinin belirli tutarı aşmasıyla başlar ve her yıl bu değerler, artırılarak güncellenir. Ayrıca, değerli konut vergisine tabi bir taşınmaz satın alan kişiler, bir sonraki yıl beyanname vermekle yükümlüdürler. Yanan, yıkılan veya muafiyet kazanan taşınmazlar için vergi mükellefiyeti, olaydan sonraki taksitten itibaren sona erer.
Vergi Hesaplama
2026 için değerli konut vergisinin matrahı, 17.711.000 TL’yi aşan kısmına uygulanacak ve vergilendirme oranları şu şekilde belirlenmiştir:
- 17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arası için binde 3,
- 26.567.000 TL ile 35.425.000 TL arası için binde 6,
- 35.425.000 TL üzerinde ise binde 10.
Muafiyetler ve İstisnalar
Kamu kurumlarına ait taşınmazlar, tek meskeni olanların taşınmazları ve yabancı devletlere ait taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. Ayrıca, yeni inşa edilen ve satılmamış taşınmazlar da vergiden muaf tutulur.
Paylı Mülkiyet ve Beyanname Verme
Paylı mülkiyet durumunda, her bir malik, sahip olduğu pay için beyanname vermek zorundadır ve vergi, pay oranında hesaplanır. Beyanname, taşınmazın bulunduğu vergi dairesine elektronik ortamda ya da muhasebeci aracılığıyla verilebilir.
Sonuç
Makalede, 2026 için değerli konut vergisi, bina vergi değerinin 17.711.000 TL’yi aşan kısmına uygulanacak ve bu taşınmazlar için 20 Şubat 2026’ya kadar beyanname verilip, ilk taksit 28 Şubat 2026’da ödenmelidir. Değerli konut vergisi, aynı taşınmazın emlak vergisiyle birlikte “mükerrer vergi” uygulamasını gündeme getirmektedir, bu konuda farklı bir emlak vergisi oranı önerilmektedir.
Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan, bina vergi değeri 2025 yılı için belirlenen 15.709.000 TL’nin %12.745 artırılması sonucu, 2026 yılı için belirlenen 17.711.000 TL’yi aşanlar en geç 20 Şubat 2026 günü sonuna kadar değerli konut vergisi beyanında bulunarak, hesaplanan vergilerinin birinci taksitini Şubat sonunda, ikini taksitini ise Ağustos sonunda ödemeleri gerekiyor.
Değerli konut vergisinde mükellefiyet ne zaman başlar ne zaman biter?
* Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinde belirtilen tutarı aştığı (2025 yılı için 15.709.000 TL, 2026 yılı için ise 17.711.000 TL),
* Emlak vergisi kanununa göre vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu,
* Muafiyetin sona erdiği,
Tarihi takip eden yıldan itibaren mükellefiyet başlar.
Yıl içinde değerli konut vergisi mükellefiyetini gerektiren bir durumun ortaya çıkması halinde, mükellefiyet takip eden yıldan itibaren başlar. Bu durumda değerli konut vergisi beyannamesi, mükellefiyetin başladığı yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilir. Örneğin, 2025 yılı içinde değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmaz satın alan bir kişinin bu meskeni için mükellefiyet 2026 yılı başında başlar. Buna göre, birden fazla değerli konut vergisinin konusuna giren mesken nitelikli taşınmazı olan mükellefler değerli konut vergisi beyannamesini 20 Şubat 2026 tarihine kadar vermelidir.
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muafiyet şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlara ilişkin değerli konut vergisi mükellefiyeti, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer. Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyanname verileceği yılda geçerli emlak vergisi değerinin altında kalması halinde, mükellef bu durumu tevsik edici belgelerle birlikte ilgili vergi dairesine bildirir. Bu durumda, ilgili yıla ait değerli konut vergisi beyannamesi verilmez.
Değerli konut vergisi nasıl hesaplanır?
Mesken nitelikli taşınmaza ilişkin 2026 yılı değerli konut vergisinin matrahı; 2025 yılı tutarı olan 15.709.000 TL’nin %12.745 artırılması sonucu 2026 yılı için belirlenen 17.711.000 TL’yi aşan kısmıdır. Bu tutarın altında kalan kısım vergi matrahına dahil edilmez. Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlar için uygulanacak vergi oranları, bina vergi değerlerinin tutarına göre aşağıda yer alan tarifeye göre belirlenir.
l17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında olanlar, 17.711.000 TL’yi aşanlar için binde 3
l35.425.000 TL’ye kadar olanlar, 26.567.000 TL’si için 26.568 TL, fazlası için binde 6
l35.425.000 TL üzeri olanlar, 35.425.000 TL’si için 79.716 TL, fazlası için binde 10
Değerli konut vergisinden muaf olan taşınmazlar
lKamu kurumlarına ait mesken nitelikli taşınmazlar: Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır. Bu kurumların intifa hakkına sahip oldukları mesken nitelikli taşınmazlar da muafiyet kapsamındadır ve bu taşınmazlar için kuru mülkiyet sahiplerinden de vergi aranmaz.
lTek meskene sahip olanlar ve en düşük değerli mesken nitelikli taşınmazlar Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı vergiden muaftır. Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin ise, değerli konut vergisinin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı için muafiyet uygulanır. Bu muafiyet, mesken nitelikli taşınmaza intifa hakkı ile sahip olunması halinde de geçerli olduğu gibi, taşınmazın hisse ile sahip olunması durumunda hisselerine ait kısım için de uygulanır. Birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükelleflerin, muafiyet uygulanacak en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını beyanname verme süresi içinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerekmektedir.
lYabancı devletlere ve milletlerarası kuruluşlara ait mesken nitelikli taşınmazlar Karşılıklı olmak şartıyla, yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine tahsis edilen mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı ile merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.
lYeni inşa edilen ve satılmamış mesken nitelikli taşınmazlar Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir veya temlike konu edilmemiş yeni inşa edilmiş mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır. Bu muafiyet, arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar için de uygulanır. Ancak söz konusu taşınmazların kiraya verilmesi veya herhangi bir şekilde kullanılması halinde muafiyetten yararlanılamaz.
Paylı mülkiyet halinde değerli konut vergisi beyannamesi nasıl verilir ve vergi nasıl hesaplanır?
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle yükümlüdür. Mesken nitelikli taşınmaza paylı veya elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, mesken nitelikli taşınmazın değerli konut vergisinin konusuna girip girmeyeceğinin belirlenmesinde ve matrahın hesaplanmasında taşınmazın toplam değeri esas alınır. Çıkan vergi hissedarlar arasında hisseleri oranında ödenir.
Değerli konut vergisi beyannamesi nereye, nasıl verilir?
Mükellefler, beyannamelerini verirken, mesken nitelikli taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alacakları ve beyan edilen yıl ile bir önceki yıla (yani 2025 ve 2026 yılına) ait bina vergi değerlerini gösteren belgeleri eklemek zorundadırlar. Beyanname, taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ilgili yılın Şubat ayının 20 nci günü sonuna kadar verilecektir.
Birden fazla meskeni bulunan mükellefler, muafiyet uygulanacak en düşük değerli tek meskeni beyannameye dahil etmezler. Bu taşınmaza ilişkin bilgiler ise Tebliğ ekinde yer alan Ek 2A formu ile ilgili vergi dairesine bildirilir. Beyan edilen taşınmazlar farklı vergi dairelerinin yetki alanında ise mükellef, taşınmazların bulunduğu yer yetkili vergi dairelerinden herhangi birine verebilir. Mükellefin gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olduğu vergi dairesi varsa değerli konut vergisi beyannamesi, bağlı olunan vergi dairesine verilir. Mükellefler, değerli konut vergisi beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir veya Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle beyannamelerini e-Beyanname şeklinde de verebilirler. Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi halinde, bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine teslim edilmelidir.
Sonuç olarak
Bir meskenin beyana tabi olup olmadığını bir önceki yıl (yani 2026 yılı için 2025 yılına ait) bina vergisi değerleri belirliyor. Bir önceki yıl olan 2025 yılı bina vergisi değeri 15.709.000 TL’yi aşan konutların değerinin %12.745 oranında artırılarak bulunulan 17.711.000 TL’yi aşan tutarlar 2026 için değerli konut vergisinin matrahı olacaktır. Bu değerler, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediyelerden temin edilebilir. Beyanname en geç 20 Şubat 2026 günü sonuna kadar beyan edilmeli, ilk taksit vergisi ise en geç 28 Şubat 2026 (2 Mart 2026) günü sonuna kadar ödenmeli. (Konunun detayı için 2026 değerli konut vergisi rehberinin incelenmesi önerilir)
Son söz: değerli konut verisi kapsamına giren konutların aynı zamanda emlak vergisine de tabi olması “mükerrer servet vergilemesi” anlamına geliyor diye ayrı bir tartışmanın da devam ettiği bilinmelidir. Önerim, bu kapsama giren konutlar için farklı bir emlak vergisi oranı uygulamak suretiyle değerli konut vergisi uygulamasına son verilebilir.
İktibas Dünya Gazetesi
