18 Ağustos 2026 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 33344
T.C.
Yargıtay
3. Hukuk Dairesinden:
TÜRK MİLLETİ ADINA
YARGITAY İLÂMI
Esas No: 2026/1641
Karar No: 2026/1759
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 01.07.2025
SAYISI: 2024/521 E, 2025/364 K.
DAVACI: Yıldız Özüdoğru vekili Avukat Medine Tekin
DAVALILAR: 1-Sinan Karataş, 2- Betül Karataş vekili Avukat Dicle Koçak
ÖZET:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, taşınmazın satışından önce peşin tahsil edilen kira bedelinin satış tarihinden sonraki döneme düşen kısmının yeni malike ödenmesi gerektiğine hükmetti.
Uyuşmazlık Peşin Ödenen Kira Bedelinden Kaynaklandı
Uyuşmazlığa konu taşınmaz için 15 Mayıs 2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi düzenlendi. Sözleşmede aylık kira bedellerinin her ayın 15’inde peşin olarak ödenmesi kararlaştırıldı.
Kiracı, 15 Aralık 2023-14 Ocak 2024 dönemine ait 13.500 TL tutarındaki kira bedelini 14 Aralık 2023 tarihinde mevcut kiraya verenin hesabına yatırdı. Taşınmaz ise 18 Aralık 2023 tarihinde başka bir kişi tarafından satın alındı.
Yeni malik, satış tarihi itibarıyla kira sözleşmesinin tarafı olduğunu ve peşin ödenen kira bedelinin 18 Aralık 2023 tarihinden sonraki döneme düşen kısmının kendisine ait bulunduğunu ileri sürdü.
Yeni Malik 12.194 TL İçin İcra Takibi Başlattı
Yeni malik, 18 Aralık 2023 tarihinden itibaren 28 günlük döneme karşılık geldiğini belirttiği 12.194 TL kira alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlattı.
Eski kiraya veren ile diğer davalının takibe itiraz etmesi üzerine itirazın iptali, takibin devamı ve icra inkâr tazminatı talebiyle dava açıldı.
İlk Derece Mahkemesi Davayı Reddetti
Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesi, taşınmazın 18 Aralık 2023 tarihinde davacıya geçtiğini ve yeni malikin bu tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı olduğunu kabul etti.
Mahkeme buna karşılık, kira bedelinin 15 Aralık 2023 tarihinde muaccel olduğu ve taşınmazın devrinden önce tahsil edildiği gerekçesiyle söz konusu kira alacağının eski kiraya verene ait olduğuna karar verdi. Bu gerekçeyle dava reddedildi.
Kesin olarak verilen karar hakkında Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvuruldu.
Yargıtay Dönemin Esas Alınması Gerektiğini Belirtti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi kapsamında değerlendirdi.
Daire, taşınmazı 18 Aralık 2023 tarihinde satın alan yeni malikin bu tarihten itibaren mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini belirtti. Böylece yeni malikin devir tarihinden itibaren kira bedellerini tahsil etme yetkisine sahip olduğu kaydedildi.
Kararda, kiracı tarafından yapılan 13.500 TL tutarındaki ödemenin 15 Aralık 2023-14 Ocak 2024 dönemini kapsayan peşin kira bedeli olduğu tespit edildi.
Yargıtay, ödemenin taşınmazın satışından önce yapılmış olmasına rağmen kira bedelinin satış tarihinden sonraki döneme düşen bölümünün yeni malike ait olduğuna hükmetti. Buna göre eski kiraya verenin, peşin tahsil ettiği kira bedelinin 18 Aralık 2023 tarihinden sonraki kısmını yeni malike ödemesi gerektiği belirtildi.
Talep Eski Kiraya Verene Yöneltilebilecek
Yargıtay kararında, yeni malikin satış tarihinden sonraki döneme ait kira bedelini, bu bedeli peşin olarak tahsil eden eski kiraya verenden talep etme hakkının bulunduğu ifade edildi.
Bu nedenle İlk Derece Mahkemesinin yalnızca kira bedelinin tahsil edildiği tarihe dayanarak davayı reddetmesi usul ve yasaya aykırı bulundu.
Kararda, peşin ödenen kira bedelinin hangi dönemi kapsadığının ve taşınmazın mülkiyetinin bu dönem içinde hangi tarihte devredildiğinin esas alınması gerektiği ortaya konuldu.
Karar Kanun Yararına Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebini kabul ederek İlk Derece Mahkemesi kararını kanun yararına bozdu.
Bozma, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/2. maddesi gereğince “sonuca etkili olmamak üzere” gerçekleştirildi. Bu nedenle bozma kararı, taraflar yönünden kesinleşen İlk Derece Mahkemesi kararının hukuki sonucunu ortadan kaldırmadı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 Esas ve 2026/1759 Karar sayılı hükmü, 31 Mart 2026 tarihinde oy birliğiyle verildi.
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalılardan Betül adına kayıtlı olan taşınmazı 18.12.2023 tarihinde satın aldığını, davalı Sinan ile dava dışı Özge arasında taşınmaz için düzenlenen 15.05.2023 tarihli kira sözleşmesinin kanun gereği yeni malik olan davacı ile devam ettiğini, davalıların kötü niyetli davranarak dava dışı kiracıdan 15.12.2023 tarihli 13.500,00 TL tutarında kira bedelini tahsil ettiklerini, müvekkilinin talep etmesine rağmen kira bedelini iade etmediklerini, 18.12.2023-15.01.2024 tarihi aralığına ait 28 günlük kira alacağı olan 12.194,00 TL’nin tahsili için takip başlatıldığını, davalıların haksız olarak takibe itiraz ettiklerini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalılar aleyhine icrainkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar, davanın reddini istemişlerdir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan taşınmazın 18.12.2023 tarihinde gerçekleşen tescil işlemi ile davacıya geçtiği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 310. maddesi gereğince devir tarihi olan 18.12.2023 tarihi itibarıyla davacının kira sözleşmesinin tarafı olduğu, taşınmaza ilişkin her türlü hak, alacak ve borcun devir tarihi itibarıyla davacıya geçtiği, bu suretle 15.12.2023 tarihli kira alacağının devreden malike ait olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararma yönelik Adalet Bakanlığınca; davalıların maliki ve kiraya vereni olduğu taşınmazın 18.12.2023 tarihli resmî senetle davacıya satıldığı, taşınmaz için 15.05.2023 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin düzenlenmiş olduğu, sözleşmenin 3. maddesine göre kira bedelinin 15.05.2023 tarihinden itibaren her ayın 15. günü ödeneceğinin kararlaştırıldığı, buna göre kira bedelinin peşin olarak ödendiğinin kabul edilmesinin gerektiği, 15.12.2023 tarihinde kira bedeli ödemesinin eski kiraya verenin banka hesabına yapıldığı, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi durumunda yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı, davalıların kendilerine peşin ödenen kira bedelinin kiralananın devir tarihi olan 18.12.2023 tarihinden sonraki kısmını davacıya ödemesi gerektiği, aksi durumun davalılar lehine sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet vereceği dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananı satın alarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malik tarafından, satış tarihinden sonrasına isabet eden ve önceki ve kiraya veren olan davalı tarafından tahsil edilen kira bedelinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davalılardan Sinan tarafından 15.05.2023 tarihli kira sözleşmesiyle kiraya verilen taşınmaz davacı tarafından 18.12.2023 tarihinde satın alınmış olup, davacı 6098 sayılı Kanunun 310. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Kira sözleşmesinde, aylık kira bedellerinin her ayın 15’inde ödeneceği kararlaştırılmış, kiracı tarafından 14.12.2023 tarihinde kiraya veren davalı Sinan’a 13.500,00 TL kira ödemesi yapılmıştır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin peşin ödeneceği kararlaştırılmış olup davalı kiraya verene yapılan ödeme 15.12.2023 – 14.01.2024 dönemi aylık kira bedelidir. Kiralananı 18.12.2023 tarihinde satın alan davacının, bu tarih itibariyle kira bedellerini tahsil etme yetkisi bulunmakta olup kira bedelini peşin olarak tahsil eden davalı kiraya veren, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelini davacıya iade etmekle yükümlüdür.
Bu itibarla İlk Derece Mahkemesince; davacının, satış tarihinden sonraki kısma isabet eden kira bedelini davalı kiraya veren Sinan’dan talep etme hakkı bulunduğu göz önünde bulundurularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeleriyle yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının yöne ilişkin kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın aynı Kanunun 363/2 hükmü uyarınca sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
31.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
FAQ – Sık Sorulan Sorular
Kiracılı Taşınmaz Satıldığında Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi? Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni Malik Kira Bedelini Hangi Tarihten İtibaren Talep Edebilir? Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini kazandığı devir tarihinden itibaren kira bedellerini tahsil etme yetkisine sahip olur.
Peşin Ödenen Kiranın Tamamı Eski Kiraya Verene Mi Aittir? Yargıtay kararına göre hayır. Peşin kira döneminin bir bölümü taşınmazın satışından sonraya denk geliyorsa bu döneme düşen bedelin yeni malike ödenmesi gerekir.
Yeni Malik Kira Bedelini Kimden Talep Edebilir? İncelenen olayda Yargıtay, satış sonrasındaki döneme düşen kira bedelinin, parayı peşin tahsil eden eski kiraya verenden talep edilebileceğini belirtti.
Kiracı Aynı Kira Bedelini Yeniden Ödemek Zorunda Mı? Kararda kiracının aynı dönem için yeniden ödeme yapmasına hükmedilmedi. Uyuşmazlık, peşin kira bedelini tahsil eden eski kiraya veren ile yeni malik arasındaydı.
Yeni Malik Lehine 12.194 TL’ye Hükmedildi Mi? Hayır. Yargıtay, yeni malikin satış tarihinden sonraki kira bedelini talep etme hakkı bulunduğunu belirledi ancak kanun yararına bozma nedeniyle somut davada yeni malik lehine yeni bir tahsil hükmü kurulmadı.
Kanun Yararına Bozma Davanın Sonucunu Değiştirir Mi? Hayır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/2. maddesi uyarınca verilen kanun yararına bozma kararı, kesinleşmiş kararın taraflar bakımından doğurduğu hukuki sonuçları ortadan kaldırmaz.
Yargıtay Kararının Esas ve Karar Numarası Nedir? Karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 Esas ve 2026/1759 Karar sayılı, 31 Mart 2026 tarihli kararıdır.
