01 Eylül 2026 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 33357
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden:
TÜRK MİLLETİ
ADINA YARGITAY İLÂMI
Esas No: 2026/1042
Karar No: 2026/1405
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: Marmaris 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ: 05.11.2024
SAYISI: 2023/1801 E., 2024/1463 K.
DAVACILAR: 1-Fatıma Yağmur Yalçınkaya, 2-Seval Tekin vekili Avukat Gültekin Akça
DAVALI: İsmail Şahin
DAVA TARİHİ: 21.12.2023
ÖZET: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralananın üstün vasfı keşifle belirlenmeden uygulanacak kira hükümlerinin ve tahliye şartlarının tespit edilemeyeceğine karar verdi.
Uyuşmazlık Tahliye Talebinden Kaynaklandı
Dava konusu taşınmaz, tapu sicilinde 19 bin 672,22 metrekare yüz ölçümlü tarla olarak kayıtlı bulunuyordu. Taşınmaza ilişkin 25 Ekim 2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın cinsi “arsa”, mevcut durumu ise “tarla” olarak belirtilmişti.
On yıl süreli ve 100 bin TL bedelin peşin ödendiği sözleşmede taşınmazın yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştı.
Taşınmazın malikinin vefatından sonra mirasçılar, kiralanana duyulan ihtiyaç ve kira süresinin sona ermesi gerekçeleriyle kiracının tahliyesini talep etti.
İlk Derece Mahkemesi Davayı Reddetti
Marmaris 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesini konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında değerlendirdi.
Mahkeme; ileri sürülen ihtiyacın objektif, samimi, somut, açık ve gerçek olmadığı, taşınmazın turizm amacıyla kullanıma uygun bulunmadığı ve sözleşme süresinin sona ermesine dayalı tahliye şartlarının oluşmadığı gerekçeleriyle davayı reddetti.
Karar kesin olarak verildiği için Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyiz yoluna başvuruldu.
Adalet Bakanlığı Eksik İncelemeye Dikkat Çekti
Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinde, taşınmazın tapuda tarla olarak kayıtlı olduğu ve kira sözleşmesinde arsa ve tarla şeklinde tanımlandığı belirtildi.
Bakanlık, kiralananın üstün vasfı belirlenmeden sözleşmenin konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilmesinin hatalı olduğunu bildirdi.
Taşınmazda keşif yapılarak baskın niteliğinin belirlenmesi ve uygulanacak Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin bu tespite göre seçilmesi gerektiği ifade edildi.
Uygulanacak Hükümler Taşınmazın Niteliğine Bağlı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, uygulanacak kira hükümlerinin belirlenebilmesi için kiralananın üstün veya baskın vasfının tespit edilmesi gerektiğini belirtti.
Kararda yapılan hukuki ayrım şöyle açıklandı:
| Kiralananın Üstün Vasfı |
Uygulanacak Hükümler |
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye |
| Gayri musakkaf, arsa, tarla veya açık alan niteliği baskın |
TBK m.299 ve devamındaki genel kira hükümleri |
İhtiyaç iddiası tahliye nedeni olarak ileri sürülemez |
| Konut veya çatılı işyeri niteliği baskın |
TBK m.339 ve devamındaki hükümler |
TBK m.351’deki şartlarla talep edilebilir |
Yargıtay, genel hükümlere tabi belirli süreli kira sözleşmelerinde süre sonuna dayalı tahliye talebinin, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde açılacak davayla ileri sürülebileceğini belirtti.
Tapu Kaydı Tek Başına Yeterli Görülmedi
Yargıtay, taşınmazın sözleşmede arsa ve tarla olarak tanımlanmasına rağmen yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılmasının kararlaştırıldığını kaydetti.
Dosyada keşif yapılmadığı için sözleşmenin genel hükümlere tabi adi kira mı yoksa konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi çatılı işyeri kirası mı olduğunun belirlenemediği sonucuna varıldı.
Daire, taşınmazın hâkim unsuru ve mevcut vasfı mahallinde yapılacak keşifle tespit edildikten sonra uygulanacak hükümlerin belirlenmesi gerektiğini bildirdi.
Karar Kanun Yararına Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, eksik araştırma ve incelemeyle karar verilmesini usul ve kanuna aykırı buldu.
Adalet Bakanlığının talebi kabul edilerek Marmaris 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin kararı, sonucu etkilememek üzere kanun yararına bozuldu.
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; dava konusu taşınmazın muris Hüseyin’in vefatı sebebi ile taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ile birlikte müvekkillerine devrolduğunu, müvekkili Seval’in taşınmaya ihtiyacı olduğunu, kira sözleşmesinin süresinin dolacak olduğunu ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; muris ile davalı arasında 25.10.2013 başlangıç tarihli, 10 yıl süreli, 10 yıllık peşin 100.000.00 TL bedelli kira sözleşmesi imzalandığı, kiralananın yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılacağının belirtildiği, taşınmazın tapu kaydında niteliğinin tarla olduğu, ilgili taşınmaza ilişkin yapılan kira sözleşmesinin konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, davacı tarafın dava konusu taşınmaza ilişkin ihtiyacını terditli biçimde talep ettiği, ihtiyacın objektif, samimi, somut, açık ve gerçek olması gerektiği, ihtiyacın samimi olmadığı, taşınmazın turizm amaçlı kullanıma uygun olmadığı, bununla birlikte dava konusu taşınmaza ilişkin süre nedeni ile kira sözleşmesinin feshi ve tahliye şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; taşınmazın tapu kaydında 19.672,22 m2 yüz ölçümü ve tarla vasfı ile tescilli olduğu, kira sözleşmesinde kiralanan şeyin cinsinin arsa, kiralanan şeyin şimdiki durumunun tarla olarak belirtildiği, Mahkemece kira sözleşmesi konut ve çatılı işyeri kirası kapsamında değerlendirilerek hüküm kurulmuşsa da, dosya kapsamından kiralananın üstün vasfının, bu anlamda Kanunun hangi hükümlerinin uygulanacağının tespit edilemediği Mahkemece, mahallinde keşif yapılarak dava konusu taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi, tespit edilen üstün vasfa göre uyuşmazlığın çözümünde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun (TBK) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerinin mi yoksa genel hükümlerin mi uygulanacağı belirlendikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, tahliyesi talep edilen kiralananın üstün vasfı belirlenerek tahliye hükümlerinin değerlendirilmesi gerekip gerekmediği noktasındadır.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ile 818 sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde, TBK’nın 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, musakkaf vasıfta olması halinde ise 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin maddeleri uygulanacaktır.
TBK’nın 351. maddesi gereğince, ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamayıp, belirli süreli sözleşmelerde süre bitim tarihinden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile kiralananın tahliyesi talep edilebilir.
Somut olayda, kira sözleşmesinde; kiralananın arsa, durumunun ise tarla olduğu, yediemin deposu ve otopark alanı olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği belirtilmiştir. Mahkemece taşınmaz üzerinde keşif yapılarak kiralananın galip vasfı tespit edilmemiştir. Bu haliyle dosya kapsamından sözleşmenin, genel hükümlere tabi adi kira sözleşmesi veya konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tabi çatılı iş yeri kira sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak kanun hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. Mahkemece, mahallinde yeniden keşif yapılmak suretiyle taşınmazın hakim unsuru da gözetilerek mevcut vasfı tespit edip, TBK’nın konut ve çatılı işyeri ya da genel hükümlerine tabi olup olmadığı belirlendikten sonra karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup Adalet Bakanlığının bu yöne ilişen kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
V. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı Kanunun 362/2 maddesi uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
11.03.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
FAQ – Sık Sorulan Sorular
Kiralananın Üstün Vasfı Nedir? Kiralananın üstün vasfı, taşınmazın fiilen baskın olan niteliğini ifade eder. Taşınmazın arsa, tarla, açık alan, konut veya çatılı işyeri niteliği uygulanacak kira hükümlerini belirler.
Tapuda Tarla Yazması Tek Başına Yeterli Midir? Karara göre tapu kaydı tek başına yeterli görülmemiştir. Taşınmazın mevcut durumu, kullanım şekli ve hâkim unsuru keşif yapılarak belirlenmelidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hangi Kiralarda İstenebilir? TBK m.351 uyarınca ihtiyaç nedeniyle tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında talep edilebilir.
Genel Hükümlere Tabi Kiralarda İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İstenebilir Mi? Yargıtay kararına göre genel kira hükümlerine tabi taşınmazlarda ihtiyaç iddiası tahliye nedeni olarak kullanılamaz.
Keşif Yapılması Neden Gereklidir? Keşif, taşınmazın fiilî durumunun ve baskın niteliğinin belirlenmesini sağlar. Bu tespit, TBK’nın genel kira hükümlerinin mi yoksa konut ve çatılı işyeri hükümlerinin mi uygulanacağını belirler.
Kanun Yararına Bozma Taraflar Bakımından Sonucu Değiştirir Mi? Hayır. Karar, sonucu etkilememek üzere kanun yararına bozulmuştur. Bu nedenle bozma, somut uyuşmazlıkta kesinleşmiş kararın taraflar bakımından doğurduğu hukuki sonucu ortadan kaldırmaz.
